Los llamados “apartamentos turísticos” están generando en los últimos años numerosas controversias que han llevado a las autoridades a examinar de cerca su situación. Dada la proliferación de los mismos, la fenomenología es muy variada y se han advertido anomalías que se están reconduciendo, bien por vía de información al público, bien por actuaciones inspectoras.

Estas segundas deben ser objeto de especial atención por todas aquellas personas o empresas que han creído encontrar una buena inversión pero no han prestado suficiente atención a las condiciones de su explotación por un motivo u otro. Las infracciones más comunes que se están dando son las siguientes:

–          Fiscales: fueron los primeros en detectarse, ya que los particulares que utilizaban servicios de internet, al no tratarse de una actividad profesional entendían que no estaban sujetos a IVA, llegando algunos a no declarar los ingresos en el IRPF creyendo que las transacciones quedaban anónimas.

Lo cierto es que internet proporciona a la Agencia Tributaria un medio sencillo y económico de conseguir información, tanto revisando los anuncios publicados en los portales más populares, como simplemente enviando un requerimiento de información a las empresas que los gestionan. Sin olvidar la posibilidad de inspeccionar cuatro años atrás.

Actualmente la gran mayoría de arrendadores son conocedores de sus obligaciones fiscales y cumplen con las mismas. Pero por ejemplo, en el caso de arrendadores no residentes fiscales en España las formalidades son bastante complejas y son personas que o no entienden el idioma o no conocen nuestro sistema legal (caso de segunda residencia de extranjeros, que desean sacar un poco de partido a sus propiedades en períodos de ausencia).

–          Autorizaciones: Las Comunidades Autónomas tienen  transferidas sus competencias en la materia y además de ejercerlas, todas ellas han legislado sobre la materia. En general se coincide en crear Registros especiales para este tipo de oferta turística y un procedimiento de inscripción, condiciones y baja, así como régimen de infracciones y sanciones.

En general el procedimiento es sencillo, las condiciones edificativas del apartamento o residencia y los servicios prestados determinarán la inclusión en una u otra categoría de alojamiento y las obligaciones contraídas son fácilmente asumibles.

El obstáculo se encuentra en las Declaraciones de conformidad con la situación urbanística del inmueble, una conformidad que debe ser declarada por el Ayuntamiento en uso de sus propias competencias y que requiere a su vez de otros requisitos.

La falta de este certificado hace que la autorización de la Comunidad Autónoma rechace la inscripción. Salvo que se declare de forma responsable que se dispone de la misma o se aportará en su momento. Ahí es donde se producen ilegalidades, ya que al dirigirse al Ayuntamiento cabe encontrarse con dificultades insalvables que de no soslayarse, impiden obtener el certificado. Y si no se aporta ante una actuación inspectora de la Comunidad Autónoma, estamos ante una infracción grave.

–          Licencia urbanística: Si para cada Comunidad Autónoma cambia la normativa, ahora nos enfrentamos a la competencia de cada municipio para, dentro de la legislación básica, establecer las normas y condiciones que permiten obtener una licencia de segunda ocupación o Declaración responsable que permita el uso como “apartamento turístico”.

Estas  condiciones pueden variar incluso según zonas de la ciudad o pueblo, pues las Autoridades por ejemplo pueden desear preservar los centros o zonas residenciales y dirigir la actividad turística a áreas cercanas al mar, donde ya existe una infraestructura creada y los vecinos están acostumbrados.

 

En resumen, en España es posible arrendar un apartamento para alojamiento de temporada, lo que se conoce como “apartamento turístico” si se respetan las normas. Un asesoramiento a tiempo facilita la decisión de inversión y agiliza los trámites, ya que las Administraciones involucradas no pretenden obstaculizar, sino hacer que se respete una normativa pensada para compatibilizar los intereses de arrendadores, vecinos y consumidores.

Y si usted es arrendador, pero no cumple actualmente con esta normativa, no pierda el tiempo en dar los pasos necesarios. Los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas más afectadas ya disponen de listados que han estado recogiendo pacientemente durante meses de todos los apartamentos turísticos ofertados en internet, los han cruzado con sus bases de datos y se preparan para las inspecciones.

Manuel J. Serra Orenga

Abogado CS-1536

 

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